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买不起变租不起?“风口”上的长租公寓,如何破解困局?
众创网2018-08-20

最近几年,长租公寓的发展十分迅猛。随着国家对于住房租赁市场的支持,加上租售同权等政策的实施,让更多人们看到了租赁市场的发展前景。 自去年7月九部委联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》以来,政策利好吸引各路资本涌入住房租赁市场。房企纷纷抢滩,投资机构闻风而动。作为住房租赁市场重要供给源的租赁式公寓,一时间成为投资“风口”。

据迈点研究院统计,截至2017年底,国内重点城市中集中式长租公寓门店超2000家,房间数量超16万间,分散式长租公寓房间数量超过150万间。而华菁证券的一份研报数据显示,有品牌的长租公寓占整体租赁市场的比重仅为2%。当前我国机构化租房占整体租赁市场比例仅为个位数的这块蛋糕中,已经挤入了超过1000家品牌公寓的运营商。 虽然行业前景可期,但市场参与者依然未能找到好的盈利模式。在自我造血功能不足的情况下,长租公寓正能靠外部输血不断融资。 据了解,互联网创业系代表蛋壳公寓自诞生起就开始了紧锣密鼓的融资之路:成立仅4个月已完成天使轮融资,一年后实现数千万美元的A+轮融资,今年上半年,又先后发布消息称已完成1亿美元的B轮融资与7000万美元的B+轮融资。8月初,蛋壳公寓发行一笔2.035亿元的资产支持证券。

另一方面,此前众创网曾报道的国内入行最早的魔方、拥有房产中介背景的自如也不甘落后,以A轮40亿元融资刷新了中国长租公寓行业最高单次融资纪录。

业内人士表示,租房作为刚需,从去年末开始,资本逐渐进入长租公寓市场,这也加剧了行业竞争,多数长租公寓都存在利用融资“抢房”的情况。 但是,不计成本的“抢房”势必会加大企业运营和投资机构的风险。近日,北京市住建委联合市银监局、市金融局、市税务局等部门,集中约谈自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人,明确指出不得恶性竞争抢占房源。

目前长租公寓的成本包括两部分,一部分是租金,另一部分是装修、折旧、服务费等支出。东方证券的研究报告指出,规模、品牌、空置率、融资成本是影响长租公寓盈利的四大要素。而伴随着管理房间数的增加,长租公寓成本会先增后减,但一般来说,长租公寓需要达到数万间以上的规模才能取得规模化效应。可以预见的是,房源争夺战在短期内还不会结束。 但随着国家政策对于长租公寓的不断推进,租房市场将向着越来越好的方向发展,相信未来长租公寓的痛点和难点也会逐渐得到改善。 

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